על קצה המזלג -קבוצות רכישה
את ה"פינה במייל" הזו היתי יכול להתחיל בתאור ספרותי כגון:
שעת בוקר מוקדמת וקרירה, האופנוע של דניאל קידר גלש במורד הרחוב.
התוכנית שתיכנן במשך חודשים רבים עמדה לצאת לפועל
הוא זיהה את עו"ד אלדד פרי יזם קבוצות הרכישה ובעל חברת "פרי נדלן" שנקלעה לקשיים מגיע לתפילת הבוקר בבית הכנסת.
קידר שלף את האקדח במיומנות אוטמטית וירה שיבעה כדורים באלדד שקרס בקול חבטה עמום.
אבל אנחנו כאן פחות בקטע של סיפורים אלא בקטע של לתת תמצית בסיסית להבנה:
מה זו קבוצת רכישה ?
איזה סוגי קבוצות רכישה יש ?
מה הסיכונים בקבוצות רכישה ?
מי שרוצה להרחיב הספר המקיף ביותר שאיתרתי בנושא ניכתב על ידי עוד משה אלפסי ונקרא "קבוצות רכישה בישראל מבט עיוני ומעשי".
מהיכרות עם הוצאת אוצר המשפט הספר כולו מלא פסיקה .. ובמקרה הזה סביר שרוב הפסיקה מביעה השתתפות בצער הרוכשים אבל מסבירה להם שהם היזמים וחשופים לסיכוני היזם.
בחודשים האחרונים סקרתי שינויים שמתרחשים "בחוק מכר (דירות) תשל"ג- "1973 במסגרת תיקון מס 9.
מדובר בחוק צרכני שמטרתו להגן על רוכשי דירה מתוך הבנת אי הסימטריה ביחסים בין ביזם/ קבלן לבין הרוכש שמתייחס למגוון אספקטים כגון "חוק המכר( דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) התשל"ה, 1974 .
קשה להפריז בחשיבות חוקים אילו ואני מציע שלא תסתפקו בקריאת דף זה אלא לפתוח את הקישורים ולהבין עד כמה החוק הולך רחוק בכדי להגן על הרוכש: תשלומים, ליווי פיננסי , הערות אזהרה, פנקסי שוברים, מינוי ממונה עונשין וכו.
בקישור המצורף ניתן לראות את תפקידו סמכויותיו של "הממונה על חוק המכר" .
החוק הוקשח מאוד עקב "פרשת חפציבה" בה קרסה חברת חפציבה בהותירה רוכשי דירות ללא נכסיהם, מנכ"ל חפציבה בועז יונה ברח מהארץ לאיטליה והוסגר תוך עיסקת טיעון.
לחדי האבחנה ניתן להגיד שסימנים להסתבכות עברינית עתידית ניתן לראות כבר אז שבועז בוחר לסטות מהסדר הטיעון.
אני מציין את הפרט הקטן הזה כיוון שהפיתוי של כסף גדול עם רגולציה רופפת יחסית בתחום הוא אחד הגורמים להסתבכויות, עיכובי מסירה וליקויים שאין להם אבא ואמא.
כאן צריך להסביר קבוצת רכישה אינה רכישת דירה מיזם/ קבלן .
ישנו מארגן והרוכשים הם היזמים שנושאים בסיכונים.
בקבוצת רכישה "אמיתית" יש התארגנות של אנשים ששוכרים לעצמם קבלן שיבנה להם את הבניין
נניח דו משפחתי.
שתי משפחות רכשו קרקע במשותף והחליטו לבנות להן בית בעזרת קבלן.
והקונסטרוציה המשפטית היא :
יזמים – אנשים פרטיים רכשו מגרש, שכרו אדריכל, מהנדס וקבלן ובנו.
כמובן שהדברים עם השנים נהיו מורכבים מעט יותר
וכיום ישנן מספר סוגי קבוצות רכישה: קבוצת רוכשים קלאסית, קבוצת רוכשים וקבוצת רכישה לנדל"ן מסחרי.
לאורך השנים ברוח "הקומבינה הישראלית" ו"מחפש מחיר סביר" הגיעו מארגני קבוצות הרכישה חלקם רציניים מאוד אבל חלקם פחות כולם ללא מעמד משפטי מוסדר בתוך קונסטרוקציית הרכישה.
שהמטרה הראשונית בעבר היתה חיסכון משמעותי במס רכישה, כיוון שבעבר שילמו על קרקע בנפרד ועל שירותי בניה בנפרד.
מדינת ישראל יודעת לסגור פרצות מיסוי בצורה טובה ולכן כל מה שנשאר לידיעתי כיום הוא תיקון מס 93 לחוק המקרקעין משנת 2018 , " הקלה במס רכישה לעניין דירה בקבוצת רכישה שבניתה טרם הסתימה " המכונה "מסלול החלפה חדש".
כיום רוב הרוכשים בקבוצות הרכישה מנסים לחסוך ברווח היזמי שנע סביב 15-20% .
במקרה של קבוצת רכישה נבנת קונסטרוקציה משפטית מהסוג הזה:
מארגן הקבוצה מאתר קרקע, לוקח עליה אופציה מבעל הקרקע ואז מביא רוכשים ומסייע להם לארגן נציגות.
במקרה הזה חוק המכר ( דירות) התשל"ג, 1973 לא חל.
אין תמיד הערת אזהרה על הקרקע, אין תאריך מסירה מחוזה ( יש תאריך משוער), אין תשלום במקרה של איחור וערבויות, אין התחיבות על גודל הדירה, בספק קיים חשבון ליווי אין שום אחריות על הליקויים.
למארגן אין שום אחריות משפטית ובעצם לעיתים מדובר במה ששהוגדר על ידי ע"ד עמית גרידי "ממונה חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון "יזם בתחפושת" , וכן היו מקרים שבהם מארגן קבוצות רכישה הוגדר משפטית כיזם לכל דבר ועניין.
פרשה זכורה מאוד בנוסף לפרשת אלדד פרי היא פרשת "עינבל אור" -אישיות שנויה במחלוקת שלא לומר בעיתית.
ענבל אור באמצעות החברות "אור סיטי נדל"ן " ועוד חברות פעלה בשיטת הפרמידה המוכרת.. על החלטת בית המשפט היא עוד תקרא בנט המשפט.
לסיכום ניתן לכתוב שקבוצות רכישה הינן דבר לגיטימי לחלוטין בענף הנדל"ן והבניה אך יש חשיבות גדולה להבין את הסיכונים והסיכונים הקימים בתחום להתיעץ עם אנשי מקצוע בתחום המשפטי העוסקים בתחום הזה ותמיד לדעת שלא תמיד הרווח האופציונאלי שווה את הסיכון.
סיכון שנע על קשת רחבה מאוד של נושאים החל מעכיכובי מסירה , דרך ליקויים וכלה באיבוד מלא של ההשקעה.