הזוית השיפוטית והמשפטית – שנת בדק – האמנם?
עו”ד יעקב גנים, משרד עורכי דין יעקב גנים
תאריך הרצאה – 22.06.21 לשכת עורכי הדין מחוז מרכז
שנת בדק – איננו מונח משפטי, חוק מכר דירות אינו מזכיר את המונח "שנת בדק" אמנם יש תקופות בדק רוב תקופות הבדק מתמשכים על פני מס שנים.
ליקויים כללים קלים אסטטים, באמת תחומים בשנה.
קבלנים משתמשים במונח "שנת בדק" בשל רצונם להגיד /לבקש/ לדרוש מהרוכש שבמשך שנה מיום קבלת המפתח הלקוח יעזוב אותו בשקט כי בסוף השנה הם יבואו ויבצעו תיקונים שנתבקשו.
ישנה גם הנחה מובלעת בדברים שאם הלקוח לא פנה אל הקבלן במהלך השנה כביכול הרוכש ויתר על הדרישות שלו כלפי הקבלן.
החוק והפסיקה אינה מכירה בנושא " שנת הבדק" – שב תנוח שנה ואז תבקש .
החוק קובע שעל הקבלן לבצע תיקונים " תוך פרק זמן סביר" וכמובן פרק זמן זה אינו שנה אלא פרק הזמן שבו רוכש הדירה היה יכול לאתר קבלן בשוק החופשי ולבצע את התיקון בעצמו בד"כ 20-30 יום.
הקבלן מחויב לבצע תיקונים מיידיים ובמידה ולא רוכש הדירה יוכל לבצע את התיקון בעצמו ולהשית את העלות על הקבלן.
הטענה של עוד גנים הוא שהקבלנים מתעקשים על המונח השגוי "שנת הבדק" הינו כדי להרגיל את הרוכשים לליקויים שיש בדירה ואו שהם מוותרים על הליקויים או לחלופין מבצעים את התיקונים בעצמם.
כמובן שאם תיקון הליקויים בוצע על ידי הרוכש הקבלן יתנער מאחריותו.
המטרה של הקבלנים בסוף היום זה להרחיק מעצמם כמה שיותר את ההכרח לבוא ולבצע את התיקונים בפרק זמן מידי בשל הרצון להפנות תשומת לב ומשאבים לפרויקטים אחרים ובדרך הזו יש נסיון למשוך זמן.
הקבלנים מנסים להשריש את הרעיון שאם לא פנו במהלך השנה אז כביכול לא יכולים לפנות עוד בטענות לליקויים דבר כמובן שאינו נכון.
כמובן שהרוכשים יכולים לפנות לקבלן ודרוש תיקון במסגרת תקופת הבדק (לפי הסעיף) ולאחריה במשך שלוש שנים בתקופת האחריות.
יש אפשרות לפנות לקבלן במסגרת פקודת הנזיקין – סה"כ 7 שנים ממועד קבלת המפתחות ולפעמים הרבה יותר תלוי במועד הנזק .
לפי חוק מכר דירות יש נושאים שהם יותר מ 7 שנים למשל חיפויים חיצוניים- מגיע עד 10 שנים ( 3 שנים מעבר לתקופת ההתישנות הרגילה).
אז מה בעצם המשמעות של תק. הבדק והאחריות שקבועות בחוק מכר דירות ?
בעצם אין לתקופות אילו משמעות מבחינה משפטית אלא אולי לפני שהקבלן הגיע להליכים משפטיים.
נניח אדם רכש מזגן עם אחריות לשלוש שנים ולאחר שלוש שנים המזגן התקלקל אם אותו אדם יביא חוות דעת מומחה שהיה פגם במקור ביצור של המזגן ניתן לתבוע את חברת המזגנים גם בחלוף תק. האחריות.
אבל זה כמעט ולא קורה כי רוב האנשים מניחים שחלפה התקופה והאחריות.
לא כך הנושא בדירות מגורים כל עוד לא עברו 7 שנים או ההתיישנות בכלל.
בהתאם לפסיקה חוק מכר דירות אינו גובר על פקודת הנזיקין שגורסת תקופה של 7 שנים.
כמובן שחוק מכר דירות אינו ניתן להתליה.
כך שלרוכש הדירה יש גם את תקופת האחריות והבדק וגם את פקודת הנזיקין.
כך שבעצם ק. הבדק והאחריות הינן כמעט חסרות משמעות אלא אם מדובר בטובת הקונה כמו בחיפויים חיצוניים.
כך שבעצם רוכש יכול להוכיח בבית משפט שלמרות שחלפה תקופת האחריות והבדק
מדובר בבניה רשלנית של הקבלן ולא בבחינת בלאי סביר כמובן מגובה בחוות דעת מומחה בתחום הבניה.
במצב דברים כזה אין משמעות לתק. הבדק והאחריות במסגרת בהליכים בבית משפט למעט התקופות שמעבר לשבע שנים
.