אז כמה יעלה לי השיפוץ / הבניה ?
כהקדמה חשוב להגיד – מדובר בשאלת מהות- שאלה קריטית לפרויקט.
אך שאלת מהות צריך שתשאל בעיתוי הנכון ומתוך הבנה מעמיקה.
ניתן לחלק את השאלה והתשובה הבאה בעיקבותיה לשתי קטגוריות עיקריות:
הראשונה כשהשאלה נשאלת מאדם שמצוי בתחום, מבין וביצע תהליך מקצועי – נניח יזם שהוא גם מהנדס, איש נדל"ן ותיק או אדם שמשפץ את ביתו ונעזר באיש מקצוע ומהצד השני השאלה נענת גם על ידי איש מקצוע מנוסה.
והקטגוריה השניה השאלה נשאלת על ידי אדם שלא ביצע תהליך הבנה והתשובה נענת על ידי אדם שאינו איש מקצוע.
במקרה הזה נוצר חוסר הבנה מהותי.
חוסר הבנה שמוביל להמצבים שאינם פשוטים – ביצוע לקוי, עלויות גבוהות, מומחים, בתי משפט וכו.
כמובן יכולים להיות צרופי ביניים שונים.
במקרה כזה הצד בעל הידע יכול להרוויח יפה מאוד.
אם בעל הידע הוא המבצע הוא יכול לבצע ברמה נמוכה או בינונית, להוסיף סעיפים שונים וכו.
אם מקבל העבודה הוא בעל הידע הוא יכול לכפות על המבצע סעיפים שונים שעלותם גדולה ללא תמורה.
מהו פרויקט ?
פרויקט בניה בגרסה הקלאסית שלו מוגדר כמשולש בעל שלוש צלעות: תכולה, זמן ועלות
- תכולה – סוג הפריט וכמות.
את התכולה נהוג להציג בכתב כמויות, בצרוף תוכניות ופרטי ביצוע המראים כיצד יש לבצע, פעמים רבות כתובים במפרטים משפטים כגון " בכפוף למפרט", בכפוף ל" ספר הכחול", בכפוף " לחוק מכר דירות", לפי תקן ישראלי .., בכפוף לתקן אירופאי משפטים אילו חלים על צורת הביצוע הנדרשת.
התשובה או המענה התמחורי לכל פריט בכתב כמויות ניתנת כהצעת מחיר בצורה לא מפורקת למרכיבים:
נניח ריצוף בגודל 80*80 גרניט פורצלן..בעל מקדם חיכוך..מחיר יסוד וכו ..
המשמעות ללא פירוק למרכיבים היא שנותן ההצעה נותן מחיר למטר מרובע/ מטר רץ / קומפלט ולא מפרק את אותה יחידת מידה למרכיביה נניח – המלט, הרצף , עוזר הרתף, הרובה, תקורות ..וכו
ואז גם קל להתחשבן אם נוספה עבודה לפי מטר מרובע ריצוף.
דרך אגב הפנלים הם פריט מפרד ואחר.
- זמן – מרכיב הזמן הוא קריטי לכל פרויקט.
כהקדמה בפרויקטים גדולים יחסית לא ניתן לדבר על זמן בלי לדבר על ריבית.
ריבית בהגדרה הפשוטה ביותר הינה עלות הכסף במונחי זמן.
ישנן סוגי ריביות שונות בהתאם לרמת הסיכון של הפרויקט אבל הריבית הבסיסית היא ריבית הפריים.
נכון תקופה ארוכה מאוד מרכיב הריבית ביחוד במשכנתאות ביחוד במסלולי רבית זו לא היה גבוהה, אבל היזם הוא בהגדרה לווה מסוכן יותר ממשק בית ולכן הריבית שהוא מקבל למימון הפרויקט גבוהה יותר.
בנוסף יזם נושא בתקורות תפעול שונות שקיימות לאורך חיי הפרויקט כגון ביטוחים, עלויות משרד, מנהל פרויקט, ממונה בטיחות וכו.
ככול שהפרויקט מתארך תקורות אילו נאספות זו הסיבה שביצוע קצר ככול הניתן יאפשר ליזם ולקבלן להרוויח הרבה ביחס ליום עבודה במקרה הטוב במקרה הפחות טוב לא להפסיד ובמקרה הרע .. טוב זו לעיתים פשיטת רגל.
זמן קצר ככול הניתן הוא קריטי ליזם/קבלן שנושא בתקורות קבועות החל מביטוח וכלה בשירותי פיקוח.
כמובן שהיזם/ קבלן נושא פרויקט קבלני בחובת תשלום ללקוח על איחור לפי "חוק מכר דירות, התשל"ג , 1973", בפרויקט שיפוצים נושא בזמני איחור.
את מרכיב הזמן מציגים בגאנט– תרשים המציג את סדר ביצוע העבודות תוך הצגת הקשרים בן הפעילויות.
- עלות – אחרי שהובררו על פרטיהם בצורה מקצועית שני מרכיבי פרויקט לפחות – התכולה והזמן ניתן להתחיל לדבר על מרכיבי העלות ולכרוך אותו בחוזה משפטי המציג את צורת התשלום ומועדי התשלום.
בשולי בדברים צריך להגיד שקבלן הפסדי בפרויקט הוא סכנה גדולה לאיכותו.
שלושת המרכיבים המסורתיים הללו בהתקימם בצורה מאוזנת מגדירים את המונח "איכות".
נכון יש פרויקטים שיצאו מאיזון לגמרי בתכולה, בזמן ובעלות ובכל זאת נחשבים מוצלחים – דוגמא מצוינת מהווה למשל "בית האופרה בסידני" אבל מדובר במקרה נדיר יחסית.
כיום בבניה בארץ ובעולם בעקבות כניסה של נושאי קיימות שונים- פליטות פחמן, אורך חיי מוצר, בטיחות ונגישות לנכים משולש האיכות עובר שינוי והופך למחומש.
כמה יעלי לי ה..
בגרסה השניה -גרסת חוסר ההבנה.
כאן מדובר בשאלה של צרכן שרגיל לקבל מוצרים מוגמרים אם הוא מבין מה הם מכילים ואם הוא לא מבין.
בחושבו שמכונת כביסה 5 קילו היא מכונת כביסה חמישה קילו.
כמה יעלה לך מה ? הדירה ? ..
דירה זה יותר סוג של מוצר מוגמר המוגן בחוק אבל בכל זאת ..
כמה יעלה לך מה ?
בדקת את המפרט לפחות ?
במקרה של שיפוצים לעיתים מדובר בקטסטרופה – השאלות מצלעות המחומש לעיתים נשאלות ומנסות לקבל תשובה על ידי גורם פחות מקצועי עם כתבי כמויות בסיסיים.
לעיתים לא המתכנן ולא המבצע מסוגלים להבין את מורכבות החומרים והמערכות
וכן אני יודע הקבלן עובד 30 שנה.
במקרים מהסוג באופן קבוע אחת מהצלעות של המשולש או המחומש נפגעות – התכולה נפגעת, המחיר קופץ והזמן, הזמן תמיד מתארך.
שלא יהיה טעות גם בפרויקטים מורכבים, פרטיים וממשלתיים ישנה חריגה קבועה וגדולה של 15-20% אבל חריגות אילו תחומות בהסכמים חוזים ובאנשי מקצוע כגון מהנדסים ובוררים שמסדרים את המחלוקות בהתאם לשיקולים מקצועיים.
