כבוד השופט עדי הדר, בית משפט השלום תל אביב
הרצאה במסגרת לשכת עורכי הדין מחוז מרכז 22.6.21
סוכם על ידי עופר מזרחי
מנהל פרויקטים בבניה, שמאי רכוש
050-4977759
אין מסכם מאמר זה עורך דין ואין לראות בכתוב בבחינת יעוץ משפטי.
האחריות החוזית לליקויי בנייה לאור חוק המכר (דירות) וחוק חוזה קבלנות
הררי גיל, משפטן, מחבר
פסק דין של כ. השופט עדי הדר
נקודת המוצא מלכתחילה בעיתית.
חוק מכר דירות לא מיד חל על כל מחלוקת, לעיתים ניתן להקיש מחוק מכר לתחומי וחוזי בניה אחרים.
הפקדת ערובה לפי ס. 353 א לחוק החברות.
בדרך כלל לא נוגע לתביעות של רוכשי דירות כיוון שרוכשי דירות בד"כ הם יחידים.
הוא בדרך כלל מגיע לדיון כשיש תביעה ותביעה שכנגד או תביעה של הדיירים כשטוענים שיש צורך לתקן ליקויי בניה ואז ישנה טענה שיש לחייב את הקבלן
ערובה להוצאות משפט (תיקון מס' 3) תשס"ה-2005 (תיקון מס' 13) תש"ע-2010
353א. הוגשה לבית משפט תביעה על ידי חברה או חברת חוץ, אשר אחריות בעלי המניות בה מוגבלת, רשאי בית המשפט שלו הסמכות לדון בתביעה, לבקשת הנתבע, להורות כי החברה תיתן ערובה מספקת לתשלום הוצאות הנתבע אם יזכה בדין, ורשאי הוא לעכב את ההליכים עד שתינתן הערובה, אלא אם כן סבר כי נסיבות הענין אינן מצדיקות את חיוב החברה או חברת החוץ בערובה או אם החברה הוכיחה כי יש ביכולתה לשלם את הוצאות הנתבע אם יזכה בדין .
בדרך כלל חברות הבניה מנסות להתגונן מפני הדרישה.
החוק קובע שנקודת המוצא שיש לחייב תאגיד בהפקדת ערובה בראש ובראשונה על ידי הוכחת איתנות כספית.
בד"כ מצרפים תצהיר של אדם כזה או אחר על המצב הכספי העגום זה כמובן לא מספיק ויש לצרף את אישור רואה החשבון המבקר את ספרי התאגיד שיציין את איתנותה / אי איתנותה של התובעת בדרך כלל השופט ישאל את הצד הנגדי האם הוא מעוניין לחקור את רואה החשבון.
לעיתים מסתבר שיש קושי כלכלי של התובע- התאגיד להפקיד ערובה ואז אם הנתבע זכה יתכן ולא יהיה לו מהיכן לקחת את הכסף שבו זכה בהליך.
זכות הקבלן לתקן את הליקוי.
כמובן שקבלן מעוניין לתקן את הדברים בשל התשומות אך במידה והוא לא מצליח במשך שנתיים או שהיחסים היתערערו עד לכדי אובדן האמון בין הצדדים ינתן סעד כספי לצערו של הקבלן שיכללו עלויות פיקוח ובצמ.
יש מצבים שבהם הקבלן לא מוכן לתקן בשום פנים ואופן.
עמדה זו כרוכה פעמים רבות בטענה על אי קיום הפגם וסירוב להכיר בקיומו.
המסר לקבלן הוא יש צורך לתקן כמה שיור מהר וככול שיתעכב מעמדו ויכול הדרישה שלו לתקן בעצמו יתערער.
מעמדו של המומחה מטעם בית המשפט זו הפסיקה שמחייבת את השופט לאמץ את חוות דעתו של המומחה מטעמו.
המומחה מטעם בית המשפט הוא האוטוריטה העדיפה על פני המומחים מטעם הצדדים. השופט מקבל את חוות דעתו מעלה מעט, מוריד מעט והולך לצדדים ומבקש לפסוק על דרך הפשרה.
כבוד השופט עדי הדר נוטה כבר בתחילת המחלוקת המשפטית להתחיל במינוי מומחה מטעם בית המשפט, כל הטענות להליכים מקדמיים השופט מפנה את הצדדים להלכה שבה נקבע כי ביכולתו למנות את המומחה בכל שלב.
בקשה שמוכן להתחשב בה היא לדחות את מועד הגשת חוות הדעת מטעם המומחה עד ששני הצדדים יגישו חוות דעת מטעמם.
יש להביא שיקולים כבדי משקל מדוע אין למנות מומחה מטעם בית המשפט או מדוע אין לאמץ את קביעתו כיוון שהסוגיות בדרך כלל הינן סוגיות הנדסיות, שמאיות של ירידת ערך או של קונסטרוקציה ישנם מומחים שנהנים מכל קשת היכולות הללו.
אם הצדדים יסכימו על מומחה מטעמם השופט יתן העדפה לבחירה שלהם.
ומציע למומחה להגיש חוות דעת, אם המומחה מסכים הוא מגיש לבי המשפט בקשה לשכר טירחתו שמועברת לצדדים, טענה כגון הסכום גבוהה מידי בדרך כלל בית המשפט יזכיר להם שהוא הציע להם להביא הצעות זולות יותר.
שכרו של המומחה מופקד בקופת בית המשפט משני טעמים:
א. המומחה פועל ע"פ צו שנתן על ידי שופט.
ב. הכסף יועבר ישירות והמומחה לא יאלץ לרדוף אחרי כספו.
לעיתים בעלי דין מצפים שהמומחה יתיחס לכל הטענות אחת לאחת, לעיתים בסכומים קטנים וזניחים בין מומחה אחד מהמתדיינים לבין מומחה בית המשפט.
לא זו הכוונה.
הכוונה לעסוק בנושאים המרכזיים והעיקריים.
ישנם עורכי דין שפונים לבית המשפט ואומרים שלא יראו במומחה מטעם בית המשפט מומחה מכריע , הם לא מוותרים על חוות הדעת של המומחה מטעמם.
אם לא ידגישו זאת חוות הדעת של מומחה בית המשפט תגבר והיא היחידה שתשאר בתיק.
לא פשוט לפסול מומחה לאחר מינוי , הצדדים היו צריכים לבדוק האם הוא מנוע להגיש חוות דעת בשל קשר עם אחד מהצדדים או עורך הדין שלהם.
יש עשרה ימים לבדוק.
יש את טופס 6 שהמומחה חותם עליו שהוא לא מצוי בניגוד ענינים.
הטענה לפסילה לא צריכה לעלות צריך להעלות א הטענה לפני או לחלופין ברגע שנודע לכם במקרה הגרוע וכמובן לא לחכות לחוות הדעת.
לפעמים ישנן טענות על טעויות -יש חזקת עירעור ושאלות הבהרה.
בתי המשפט מצמצמים מאוד את שאלות ההבהרה.
במקרה כזה המומחה מתבקש להגיש חוות דעת משלימה.
מהלך נוסף שמתבצע שבו התובעים מצרפים סעיף עם שורה ארוכה של מומחים שכולם פסולים לכהן כמומחים . הטענה הזאת בעיתית לא כל מחלוקת מצדיקה פסילת מומחה.
בית המשפט מגן על המומחה מטעמו במיוחד שלא יטילו עליו מורא על ידי השחקנים החוזרים- חברות קבלניות.
מתבצעת בדיקה מעמיקה מדוע רוצים לפסול את המומחה.
יש מחיר כספי לנסיונות סרק לפסול מומחה.
לפעמים קורה שממנים מומחה נוסף, לא הרבה אבל קורה ולעיתים זה מביא לפשרה מהירה בין הצדדים.
מינוי מומחה נוסף יתבצע רק אחרי שהמומחה יגן על עצמו ועל חוות דעתו.
לאחר הגשת חוות דעת מומחה רצוי מאוד לבדוק את כתב הטענות.
סוגיית קיזוז של הקבלן
הרוכש טוען שיש בעיות בבניה הקבלן טוען שלא שילמו לו בכלל.
אם הרוכש שילם חלק מהכסף במזומן הוא נמצא בבעיה.
קשה להוכיח ביצוע תשלומים הקבלן ייהנה מההפקר.
במקרים רבים עולה תביעה כנגד התאגיד וגם נגד החברה הקבלנית.
אם התביעה כנגד חברה גדולה – שיושב הראש פוגש את המנכל פעם בשנה לקבלת דיווח כמובן זו תביעה בעיתית ויש לשקול היטב האם כדאי לצרף את בעל החברה / המנכל.
אם אין ערבות לחיובי התאגיד אין מקום לחיוב אישי.
ישנה הפרדה בד"כ אם הדייר רוצה לצרף טיקון לתביעה , אדם שלא פגש אותו ולא היה מעולם בבניין יתכן מאוד שהתביעה תסולק על הסף.
בחלק מהמקרים ניתן להצביע על קשר מול המנכל/ סמנכ"ל במקרה כזה התובע צריך להבין שהוא יכול לזכות בתביעה כנגד התאגיד אבל יפסיד בתביעה כנגד המנכל / סמנכ"ל והתובע יחויב בסכום הוצאות מאוד גבוהה וזה נצחון פירוס.
ישנם מצבים שבו המנכל מעורב בדברים ואז יכול להיות שלא צריך בכלל הרמת מסך – פסק הדין נמצא בערעור ולכן בזהירות.
חובת ריכוז כל הטענות באותו הליך.
תובע לא יכול לעשות סלאמי ובלבד שהטענות התגבשו ולא היו נסתרות.
אישרור חובת ריכוז הטענות בהלכת איר אויה.
קבלן תובע רוכש בשל אי תשלום ויש תגובה של הרוכש , הרוכש בתורו תובע את הקבלן על ליקויים ודרכו חסומה הוא צריך להעלות את כל הטענות בתביעה הראשונה.
לא יעלה על הדעת שבית משפט ישב שוב ויתן פסיקה חדשה שאולי נוגדת את הפסיקה בפעם הראשונה.
אם לא העלת את כל הטענות בפעם הראשונה למה ? בעיה שלך.
נושא האיחור במסירה מככב בתביעות ליקויי בניה בדרך כלל המרכיב הראשון הוא הקבלן התרשל ולקחתי קבלן אחר שילמתי לו וצריך לשלם לי או לא לתת לקבלן לתקן.
והרכיב השני הוא שהקבלן לא מסר בזמן.
כאן יש שתי אפשרויות:
א. הצדדים קבעו פיצוי מסוכם בחוזה ואז בית המשפט מחליט אם היה איחור בחוזה או לא.
ב. הצדדים לא קבעו פיצוי מוסכם בחוזה ואז הולכים לפיצוי לפי הקבוע בחוק מכר דירות תוך כדי הבאת שמאי מקרקעין. התובע צריך להעמיד שמאי – כמובן מטעם התובעים קובע גבוה מאוד מטעם הניתבע נמוך מאוד והמומחה מטעם בית המשפט בד"כ קובע באמצע.
טענו הגנה של קבלן לגבי פיצוי
הטענה הראשונה תמיד היא לכוח עליון – לא ניתן לטעון את הטענה הזו ללא הוכחה בקפידה ולא כל איחור נובע מכוח עליון.
בדרך כלל מדובר במבצע צבאי וכאן בית המשפט מצפה לראות את יומני העבודה יש להם חשיבות עצומה וטענות הקבלן צריכות להתבסס על יומן העבודה והמפקח מאשר את היומן.
צריך להוכיח באמצעות יומן העבודה שהפועל לא הגיע מהישוב הזה והזה.
טענות נוספות ולהזהר הוא עדיין לא חלוט.
טענות עובדתיות שניתן לברר עם מכון התקנים או העיריה.
יש הרבה טענות נגד חברת החשמל וגם כאן יומני העבודה צריכים להוכיח זאת .
לא לגלגל סיפורים מול חברת החשמל או מכון התקנים אל הדיירים אלא תתבע את אותם גופים.
בתביעות מורכבות ממונה מומחה ללוחות זמנים- גאנט.
מתברר פעמים רבות שטענו הקבלן לגבי שינויי דיירים לא מעלו ולא מורידות
כי טופס ארבע ניתן הרבה יותר מאוחר אחרי מחדלי הדיירים.
הליקויים בולעים זה את זה ואין טופס ארבע או טופס חמש אז אין מה לטעון לבעיות עם הדיירים.
בדרך כלל קבלנים מכינים חוזים הנסמכים על נסיון עבר מציין קופות מעבר לקופת מניין הימין.
הפסיקה מחייבת את הקבלן במפורש שגם אם יש חריגה מתקופת הגרייס זה צריך להיות מצויין בצורה מתאימה.
גם פסק דין זה לא חלוט ולכן לנהוג בזהירות לא תמיד הקבלן יכול להתלות על חוק מכר דירות בנוגע לתק. הגרייס. האופן שבו הוחתמו הדיירים לגבי ויתור על זכויות מהותיות.
הערות על אי עמידה של הקבלן בדרישות התקן
לעיתים 50-70 ליקויי ליקויים שונים , ויש רצון לקבל פיצוי על כל דבר ודבר כבוד השופט סבור שהדבר אינו תורם ומדובר בזוטי דברים ואם המומחה טוען "שאין להידרש להפרה "אז השופט מאמץ.
יש להבחין בין סוגי התקנים
א. תקן שקבע מכון התקנים
ב. תקן רשמי שקבע השר- השוק התאים את עצמו.
לא ניתן לצפות שקבלן יתאים את עצמו בן לילה מהיום למחר מרגע שיש היתר בניה לבדוק האם התקן הרשמי עומד או לא עומד.
אם הקבלן לא עמד בחובתו בתקן המחייב בזמן היתר הבניה – לא אם הקבלן התרשל מלכתחילה הקבלן בבעיה.
ליקויים רבים בבניה הם ליקויים נסתרים – בידוד , קונסטרוקציה ולכן תק. הבדק אינם מדויקים אלא אם התובע שקט על שמריו והחליט להגיש את התביעה במועד מאוחר.
מדי פעם ממונה מומחה שקובע מתי אפשר היה לראות את הנזק.
לעיתים עולה טענה לשופט מה אתה ממנה מומחה ? כבר שיפצתי.
אז לא. מומחה יכול להגיע למסקנות על סמך תוכניות, סרטונים, יומני עבודה.
לבדוק טוב לפני שמשפצים ותראה שנתת הזדמנו לקבלן לתקן.
יתכן שהקבלן יגיד שהוא מוכן לתקן חלק ובית המשפט יקבע האם צדק או לאוו.