מחירי הבניה בעיר עמוסה
לפני מספר ימים קראתי כתבה בגלובס.
מחקר של משרד הבינוי והשיכון מצא שהבניה בתל אביב יקרה במאות אלפי שקלים מבניה בשאר חלקי הארץ.
בוא נגיד הפתעה גדולה זה לא.
שנים קבלני שיפוצים לא מוכנים להכנס לעבוד בגוש דן, ואם כן הם מוסיפים לחשבון עשרות אלפי שקלים על חניה, על פקקים ועל המכולת פסולת שכל יום מקבלת 500 שח קנסות.
הסיבות:
מורכבות נהלים: הקבלן לדוגמא צריך להתיז מים על האבק, להתחיל לעבוד רק אחרי שבע בבוקר לטפל בנודניקית ממול שטוענת שהבניין שלה נסדק, פקקי תנועה בדרך לעיר ומתן דוחות מדי יום, פרוטקשן שהפך לרעה חולה גם במרכז הארץ וכמובן היזם מרוויח יותר כי עלות הקרקע גבוהה אז גם הקבלן רוצה להיות שותף.
כל הטוב הזה בלי להזכיר במילה את עלויות הקרקע.
מדובר באזורים מבונים לחלוטין שבהם מבוצע תהליך התחדשות עירונית.
כל מי שמעט מסתובב בערים ופוקח עיניים רואה את המורכבות גם אם אין לו שום מושג בבניה הוא רואה פשוט כי התנועה עומדת.
הפערים במחירי הבניה נעים על טווח של עד 84% שמגלם עלות של מאות אלפי שקלים.
טבלת העלויות הבנייה פורסמה בתיקון חוק המכר על פי התיקון התשלום עבור דירה חדשה לא יוצמד למדד כלשהו אלא אם הקונה מאחר בתשלומים.
למעט רכיב עלויות הבנייה של הדירה, שיוצמדו למדד תשומות הבנייה. כדי למנוע מחלוקת בדבר עלויות הבנייה, נקבע שכל פרויקט יחושב לפי עלות לבניית מ"ר, וזו תוכפל בשטח הדירה הנרכשת
הטבלה ניבנה על סמך סקר שעשתה "חברת פז כלכלה והנדסה" שערכה סקר בין 60 פרויקטים ברחבי המדינה, בהתאם לסך עלויות הבנייה של השטחים העיליים המוקמים בפרויקט.
במקביל, נערך תחשיב תיאורטי שהסתמך על "מחשבון דקל", שמקובל בענף הבנייה כמקור מהימן למדידת תשומות הבנייה.
ממצאים:
ממוצע מחירים למ"ר:
שימו לב לעליה במחיר למטר בין קטגוריות הבניה השונות במחוז דרום.
במבנים בני 2-8 קומות עלות ממוצעת של 5000 שח למ"ר
רב קומות 9-16 קומות – 5500 שח למר.
ו17 קומות ומעלה – 6200 שח למר.
סך הכל הגיוני ותואם את המקובל בשוק העליה נובעת מחזרתיות בבניה, מורכבות הנדסית, תקני בנייה, סטנדרט בנייה ועוד.
שימו לב מה קורה לעלויות הבניה במחוז תל אביב – השתוללות.
בעוד במחוז דרום מסימים בניית בניין בן 17 קומות ומעלה ב6200 שח למר בתל אביב מתחילים לבנות ב6000 שח למר במבנה בן 2-8 קומות ומסיימים (גם זה בקושי) ב 10,500 שח למר .
גם עלויות החניה התיקרו אבל לא דרמטית.
לפערים הללו יש משמעות כלכלית. דירת 120 מר במגדל בן 17 קומות ומעלה עולה בתל אביב 670 אלף שח יותר ( כולל מע"מ) מדירה זהה בחיפה וזה רק מעלויות הבניה וללא רכיב הקרקע.
מכאן ניתן להבין שיש כבוד למדד התשומות אבל יש עוד מרכיבים שקובעים את מחיר הבניה.
הערה אחרונה: ההבדל בעלויות הבניה בין הצפון לדרום מיוחס בין השאר למרכיב תשלומי חוסר המשילות והפרוטקשן.