את הסיפור הזה כדאי אולי להתחיל ביום אחד לפני עשרים שנה.
שעת צהריים ואני נכנס למשרד של יובל ב"ועדה המחוזית ירושלים"’, יובל כהרגלו קבור מאחורי ערימת תוכניות ומסמכים.
"יובל תקשיב המדינה פתחה את מאגר מחירי מכירת הנדל"ן לציבור … הנה תראה ככה גוש חלקה ואז אני פותח את המפה של.. וגוש חלקה ומצליב ושם על מה … תראה .
צריך לציין שעד לאותו יום שמאים עבדו על בסיסי נתונים שהשיגו בעזרת קשרים ופז"מ מהשמאי הממשלתי, קשרים עם מתווכים וחתיכות עיתונים ישנות שנאספו בסיזפיות כאוצר גדול.
זה היה מהפך.
היום הדברים קלים יותר לבירור פרטני.. ויובל .. הוא עבר לשבת מאחורי ערימת תוכניות ב"ועדה לתשתיות לאומיות" ויש לו שלושה ילדים.
אני כותב "בירור פרטני" כי בדרך היה סיפור לא קטן בנוגע למי קובע את מדד מחירי הדירות.
הלשכה המרכזית לססטיסטיקה ?
השמאי הממשלתי ?
מנהל הכנסות המדינה (משרד האוצר) ומשרד השיכון ?
כל הגופים הללו פירסמו בעבר נתונים דבר שגרם לבילבול רב ובכלל איך מחשבים מדד ?
הרי דירות הן לא מוצר הומוגני ?
ומהיכן הנתונים ?
טוב את זה מדווחים עורכי דין למערכת הכרמ"ן– ( כרטסת מחירי נדלן) בתהליך מכירה אבל איך המדווחים ?
הנתונים שהם מדווחים לא בדיוק מטויבים .
מ"ר ?- איזה מטר מרובע מהחוק מכר או מהארנונה ?
קומה ? – קרקע ואז קומה א' או קומה א' מעל קומת עמודים מפולשת.
סוג דירה ? – שלושה חדרים, פנטהאוז, קוטג' קוטג' פינתי, חד משפחתי, דו משפחתי ?
בניין משותף בעל שני מבנננים ?
הבנתם שהכל ממש בעיתי כבר בשלב הנתונים.
זו הנוסחא לחישוב מדד מחירי הדירות כפי שהלמס מפורסם מאז 1993.
מדד זה חסר דירות שנבנו בבניה עצמית, קבוצות רכישה (שזה בעצם בניה עצמית עם מארגן), עסקאות מחברות ציבוריות ודירות ללא שווי שוק.
זה נותן כיוון.
הנוסחה הזו מנסה לעשות סדר שמאי בצורת משתנים לעניין נפת המדגם, מחוז, איכות הנכס, גיל הדירה, סוג הדירה או לא סטנדרטיות ( דירת גג למשל) מס חדרים , שטח, רמה חברתית כלכלית, רמת המחירים באזור, משתני זמן ומשתנים לעניין דירות חדשות.
כיום רק הלמ"ס ממחשב את מדד מחירי הדירות (חדשות וגם יד שניה) כל שאר אתרים גוזרים ומבצעים מניפוציה על המחיר המבוקש שזה כמובן נתון אינדיקטיבי אבל לא נתון שהוא אמיתי כי הרי כולנו מבקשים כל יום הרבה ולא תמיד מקבלים.
מה קורה בשוק השכירות ?
מדד השכירות מחושב על ידי הלמ"ס בשנת 1996 ומפורסם כל רבעון.
המדד דוגם 3000 דירות והסקר כולל פרטים על מיקום, מס חדרים, פרטים על שכר הדירה, מס תשלומים, הצמדות לשכר הדירה, סיום החוזה וכו.
במקביל מתפרסם מדד נוסף "מדד שרותי הדיור בבעלות" שעוסק בחוזים ארוכי טווח- שכירות מתחדשת.
במחירי השכירות יש מחסור חריף יותר נתונים הרבה יותר מבעיות מחירי הדירות בקישור ניתן למצוא את מחירי מדדי הנדלן באתר הלמ"ס.
ובעוד מחירי הרכישה מזנקים בשל שלל פרמטרים שרובם נגזרים מהיצע וביקוש, ריבית עולה, חוסר נגישות למרכזי תעסוקה ומדד המחירים לצרכן וכן גם התחשבות של בעלי הנכסים בדיירים בזמן הקורונה שחלפה עברה.
שוק השכירות נשאר בעל עקומה שטוחה יחסית שלא הדביקה את מחירי הרכישה.
כאן צריך אולי לעצור ולספר כיצד מחושבת תשואה של משקיע זה די פשוט תלמדו לבד.
המדינה דאגה לצנן ביקושי רכישה במשך שנים בעזרת העמסת מס רכישה על המשקיעים ואף נסיון להגביל רכישת דירה שלישית שנבלם על ידי חברי צחי קווטינסקי ב"בג"צ צחי קווטינסקי ואחרים נ. מדינת ישראל" (קישור נוסף לפודקסט של צחי בנושא ) ובכך אמנם ציננה המדינה את הביקושים לרכישה בטווח קצר אבל יצרה בריחת הון מהמדינה לצד מחסור בדירות להשכרה דבר שאנו רואים כיום.
כל זה מחסור במה שמכונה בשפה המקצועית "שכירות מזדמנת" שאינה מפוקחת על ידי המדינה.
סיטואציה: יש את תל אביב והקרקע בו יקרה והשכירות לא זולה כנגזרת.
ועושים תמא 38-2 מספיק אחת בשכונה
והיזם הסכים לפנות את כל הדיירים ולשלם להם שכירות
ישר נוצר לחץ על שוק השכירות המדולדל גם כך , לחץ שגורר עליות מחירים מהירות.
מצד אחד היזם משלם את השכירות למפונים מהבניין, הילדים בבית ספר בשכונה חיבים לגור קרוב,
ומי נדחק החוצה ?
נכון שוכרים אחרים שהשכר שלהם לא משולם על ידי היזם.
או נידחק או סופג עליית מחירים.
גם בסיום התמ"א פתאום דירת 3 חדרים הפכה ל 4 חדרים חדשה והמחיר בהתאם וגם הארנונה וגם התחזוקה והוועד וחברת הניהול שלא לדבר על תיווך
הכל מייקר.
לתהליך דחיקת אוכלוסיה מהסוג הזה קוראים ג'נטפרקציה והוא תהליך גאוגרפי שקורה בכל הערים.
ניתן להתווכח אם הוא טוב או רע ואם כן מה המדינה יכולה לעשות אבל הוא קורה ויקרה ..
כן גם במרכז תל אביב.
הגיע הזמן שיהיה מידע מעט יותר רציני על מחירי השכירות כי "מה שלא נמדד לא מנוהל.." בעצם כמו כל שוק הנדלן.
וכן זה עולה לכולנו יקר מאוד. מצורף מחקר מטעם משרד האוצר.
חסמי מידע בענף הנדלן והתועלת שתצמח למשק הישראלי עם הסרתם.
כאן יש פודקסט נחמד בנושא. – אחד ביום " ג'ונגל מחירי השכירות"
היה נסיון ליצור חוק שכירות הוגנת הוא ריק מתוכן וחבל כי הוא ניסה להעביר רשם שכירויות.
ואתמול הכנסת התעוררה ואולי לפחות נזכה לקבל מהמדינה בסיס נתונים ראוי שיהיה ניתן להבין מה קורה בצורה מעט יותר בהירה.
זה מגיע לנו.